Калькулятор · обновлено май 2026
Сдавать или продать квартиру
У вас есть лишняя квартира — наследство, бывшее жильё, инвестиционный объект. Считаем что выгоднее: 5–10 лет сдавать в аренду (с ростом стоимости и налогами) vs продать прямо сейчас и положить деньги в депозит под 18%.
Параметры сравнения
Введите данные
НПД доступен самозанятым при доходах до 2,4 млн ₽/год. НДФЛ — всем остальным.
По данным Realist: Ростов +8–12%/год, малые города агломерации +5–9%/год за последние 3 года.
При ключевой ЦБ 21% средняя ставка по вкладам ~18%. Минус НДФЛ 13% с процентов (если выше необлагаемой суммы).
Выгоднее за
Разница в чистом доходе:
(% от цены квартиры)
Вариант А
выгоднее
Сдавать в аренду
+ продать через
Аренда нетто ×
Прирост цены
− Налог при продаже
Чистая прибыль
Вариант Б
выгоднее
Продать сейчас
+ депозит на
Цена продажи (сейчас)
Доход депозита нетто
Депозит — % с прибыли
Чистая прибыль
Из чего складывается
Детальный расчёт аренды
Брутто за год
× 12 мес
− Простои 8% (~1 мес/год)
Поиск жильцов, ремонт, межсезонье
− Налог
С полученной аренды (минус простои)
− Содержание
ЖКХ + капремонт + амортизация (~2% цены)
Чистая аренда за год
Доходность нетто:
Что спрашивают
Частые вопросы про сдачу vs продажу
По нашим расчётам для Ростова 2026: при росте цены ≥6%/год и ставке депозита ≤18% — сдавать в аренду на 5+ лет почти всегда выигрывает (доходность 9–12% годовых с учётом прироста цены). Продавать выгоднее: депозит выше 19%, рост цены <4%/год, или квартира требует капитального ремонта стоимостью ≥15% от цены.
Депозит и квартира оба номинальные — то есть в калькуляторе они сравниваются «лоб в лоб» без поправки на инфляцию. Преимущество недвижимости: цена растёт ВМЕСТЕ с инфляцией автоматически. Депозит — только если ставка выше инфляции. При инфляции 8% и депозите 18% реальный доход депозита ~9%; недвижимость с ростом 8% сохраняет покупательную способность.
Посуточная аренда может давать в 1,5–2× больше брутто-дохода, но:
- Простои 25–35% (vs 8% длительной аренды)
- Уборка/услуги ~15–20% дохода
- Налог НПД 4% подходит, но Airbnb принципиально не подключился к Минцифре — есть юридические риски в РФ 2026
- Износ квартиры 2–3× быстрее
За 2024–2026: Ростов +8–12%/год, малые города агломерации (Азов, Аксай) +5–9%/год. Прогноз 2026–2028: при текущих ставках ЦБ 21% возможна стагнация на 1–2 года (цена «застряла» на пике), затем рост 8–10%/год при снижении ключевой ставки. Для калькулятора рекомендуем 6–8% как осторожный сценарий, 10–12% как оптимистичный.
Зависит от ключевой ставки ЦБ. При снижении ЦБ ставка по вкладам падает в течение 1–3 месяцев. Прогноз большинства аналитиков на 2026–2027: ставка ЦБ снизится до 12–14% к концу 2027 года, что переведёт депозиты в диапазон 10–12%. Для долгосрочных расчётов (5+ лет) рекомендуем использовать средневзвешенную ставку 13–15%, не текущие 18%.
Три легальных способа:
- Минимальный срок владения 3 или 5 лет — после него налог 0%. 3 года: для подаренной близкими родственниками, унаследованной, приватизированной или единственного жилья. 5 лет: для всех остальных.
- Имущественный вычет 1 млн ₽ — снижает налогооблагаемую базу. Для продажи за 5 млн с нулевой стоимостью покупки налог = (5−1)×13% = 520 тыс. ₽.
- Расходы на покупку — если квартира куплена ранее, налог считается с разницы (цена продажи − цена покупки). Подтверждение: ДДУ + платёжки.
В калькуляторе мы заложили:
- Простои 8% — ~1 месяц в год пустая квартира между жильцами
- Налог 4% (НПД) или 13% (НДФЛ) — с фактически полученной аренды
- Содержание 2% цены/год — ЖКХ за свой счёт между жильцами, мелкий ремонт, амортизация, страховка
Тогда сравнение «сдавать vs продавать» некорректно — нужна третья опция: «продолжать жить». Считать её можно как: цена альтернативного жилья (аренда такой же квартиры) ÷ 12 месяцев = ваш «доход от собственного проживания». Если этот доход выше чем доход от сдачи (за минусом аренды другого жилья) — выгоднее жить. Обычно такой расчёт показывает: жить в собственной квартире выгоднее чем сдавать и снимать в том же районе.