Калькулятор · обновлено май 2026
Снимать или взять в ипотеку
Главный вопрос молодых семей и одиночек 2026. Считаем что выгоднее: 5–20 лет платить ипотеку и получить квартиру в собственность vs снимать и копить тот же первоначальный взнос в депозит под 18%. С учётом роста аренды, роста цены квартиры и налогов.
Параметры сравнения
Введите данные
=
Семейная: с детьми. IT: аккредитованным IT-компаниям. Льготная: для новостроек. Рыночная: для остального.
Аренда такой же квартиры (того же класса) — для прямого сравнения.
За лет выгоднее
Чистая выгода:
(% от цены квартиры)
Вариант А
выгоднее
Взять в ипотеку
Платёж
Первый взнос
Платежи за лет
+ Стоимость квартиры через срок
− Остаток долга
Итог (актив − затраты)
Вариант Б
выгоднее
Снимать + копить
Аренда с индексацией
Депозит из первого взноса
Разница (платёж − аренда) в депозит
Расходы на аренду за срок
Нет квартиры в собственности
0 ₽ актив
Итог (накопления)
Что спрашивают
Частые вопросы про ипотеку vs аренду
По нашим расчётам: при рыночной ипотеке 22% и сроке менее 7 лет — почти всегда выгоднее снимать и копить. При семейной 6% и сроке 10+ лет — ипотека выигрывает на 20-50% от цены квартиры. Граничный сценарий: рыночная 22% × 15 лет даёт ~равный итог. Решение зависит от: ставки (6% vs 22% — ключевой фактор), срока (длиннее → ипотека выгоднее), роста цены (выше → ипотека выгоднее).
Депозит даёт пассивный доход с накоплений. Ипотека даёт актив (квартиру), который растёт в цене 6-12% в год и обеспечивает жильё (не нужно платить аренду через 15-20 лет). Калькулятор считает обе ноги: «съеденный» депозитом первый взнос + платежи ипотеки vs «съеденная» арендой накопленная сумма с депозитом. Когда квартира растёт 8%/год и срок длинный — даже под 22% ипотека выигрывает.
Упрощённая модель — не учитываем имущественный налоговый вычет (260 тыс на квартиру + 390 тыс на проценты ипотеки) — это даст ипотеке ещё +650 тыс выгоды для покупателя. Также не учитываем НДФЛ с депозита 13% (выше необлагаемой суммы) — это снизит реальную доходность депозита на 10-15%. Итог: калькулятор скорее недооценивает выгоду ипотеки, чем переоценивает.
Минимум 20% — для большинства программ. Для семейной с маткапиталом: маткап покрывает 30% от стоимости стандартной двушки, остаток 0-10% можно из своих. Для IT-ипотеки: 30% минимум. Без первого взноса (0%) — только под собственный залог или с поручительством, ставка обычно +3-5 п.п. к программе.
При рост цены 0%/год (стагнация) и семейной 6% — ипотека всё равно выгоднее аренды в 75% случаев. Главный driver выгоды — экономия на аренде (которую вы НЕ платите, потому что живёте в своей) + актив в конце срока. Рост цены — это бонус. В калькуляторе можно поставить рост 0% — увидите что ипотека всё равно выигрывает.
В модели не учитываются: ЖКХ (одинаков для съёмщика и хозяина — обычно входит в аренду, в ипотеке доплачивается), налог на имущество (~0,1% кадастра/год для собственника), страхование ипотеки (~0,5-1% от остатка/год — обязательно), мелкий ремонт. Эти расходы для ипотеки добавят 0,5-1,5%/год к платежу. Для длинного срока (15+ лет) корректировка незначительна.
Да. По 102-ФЗ закон позволяет досрочное погашение без штрафов и комиссий. Стратегии:
- Сокращать срок — экономия процентов выше, итог быстрее в свободу
- Сокращать платёж — больше cash flow, ниже риск при потере дохода
Альтернативы по убыванию выгодности (на 2026):
- IT-ипотека (6%) — если работаете в аккредитованной IT-компании
- Льготная новостроек (8%) — только новостройки
- Военная (4-6%) — для военнослужащих
- Дальневосточная (2%) — для покупки на ДВ
- Сельская (3%) — для сельских населённых пунктов
- Рыночная (22%) — последняя опция, разумнее подождать