Калькулятор · обновлено май 2026
Налог с продажи квартиры
Считаем НДФЛ 13% при продаже квартиры до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа получения). Автоматически сравниваем 2 способа уменьшения: имущественный вычет 1 млн ₽ vs учёт расходов на покупку. Результат на ваших цифрах.
Параметры сделки
Введите данные
Уменьшает минимальный срок владения с 5 до 3 лет (при покупке). Не применяется к наследству/дарению — там и так 3 года.
Для наследства/дарения/приватизации цена покупки = 0 (вычет 1 млн ₽ единственный вариант).
Налог к уплате
Срок владения ≥ минимального — налог не платится.
База после вычета 0 ₽ — налог не возникает.
13% от = .
Выгоднее использовать расходы на покупку (учли цену покупки).
Выгоднее использовать вычет 1 млн ₽.
Минимальный срок владения для 0%
Базовый срок для способа получения
− Единственное жильё
−2 года
Ваш минимальный срок
Осталось ждать:
до полного освобождения от налога. Если есть возможность подождать — может быть выгоднее.
✓ Срок выдержан — продажа без НДФЛ.
Сравнение 2 способов
Как уменьшить налог
Способ А
Вычет 1 млн ₽
База
Налог 13%
Доступен всегда. Подходит для наследства/дарения/приватизации.
Способ Б
Расходы на покупку
База
Налог 13%
Нужны платёжки/ДДУ. Невозможен для наследства.
Недоступен (нет цены покупки)
Что выбираете: в декларации 3-НДФЛ можно выбрать любой из двух способов, но не оба сразу. Реалист считает оба и показывает выгодный.
Что спрашивают
Частые вопросы про налог с продажи
3 года — для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья (с 2020 года). 5 лет — для всех остальных случаев (купленных у застройщика, у частного лица). Срок отсчитывается от даты регистрации права в Росреестре.
Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности на ВАШЕ имя, не с даты использования маткапитала. Если выделили доли детям после использования маткапитала — у каждого ребёнка свой срок (от даты выделения доли). Это критично при продаже квартиры с детскими долями: налог считается отдельно для каждого собственника.
Вычет применяется к доходу от продажи квартиры (1 раз на одну квартиру в году). Расчёт: налог 13% × (цена продажи − 1 000 000 ₽). Например, квартира 5 млн: налог = (5−1)×13% = 520 тыс ₽. Если продаёте несколько квартир в одном году — вычет 1 млн делится между ними пропорционально.
Учёт расходов выгоднее, если цена покупки ≥ 1 млн ₽. Пример: купили за 4 млн, продаёте за 5 млн. Способ А (вычет 1 млн): налог = (5−1)×13% = 520к. Способ Б (расходы): налог = (5−4)×13% = 130к. Экономия 390к. Калькулятор автоматически считает оба и подсказывает.
Нет. Расходы можно учесть только если есть документально подтверждённая покупка. Для наследства/дарения цена приобретения = 0, поэтому единственный способ уменьшить налог — вычет 1 млн ₽. Иногда можно «зачесть» расходы наследодателя (исходного покупателя) — это редко применяется и требует консультации.
Налог считается с дохода от продажи доли. Имущественный вычет 1 млн ₽ — пропорционально вашей доле (1/2 = 500к, 1/3 = ~333к). Расходы можно учесть только в части ваших затрат. Если продаёте всю квартиру в одной сделке с другими собственниками — вычет 1 млн делится между всеми пропорционально долям.
Декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог — до 15 июля того же года. Например, продали в 2026 → декларация до 30.04.2027, налог до 15.07.2027. За просрочку декларации штраф 5% от налога за каждый месяц (минимум 1000 ₽). За просрочку налога — пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день.
Если срок владения ≥ минимального (3 или 5 лет) — декларацию подавать НЕ нужно. Если срок меньше, но налог = 0 после вычета — декларацию подавать НУЖНО (иначе штраф 1000 ₽). Это типовая ошибка: люди думают «налог нулевой, ничего не подаю», и получают штраф. Проверьте обязательно.