Перейти к содержимому
Семейная ипотека продлена до 2030 года — ставка 6% сохраняется. Разбор условий и расчёт переплаты в свежем гайде. Читать гайд
Налоги · обновлено для 2026 года

Налог на имущество (квартиру) 2026

Формула расчёта по кадастровой стоимости, ставки 0,1-2%, 7 категорий льготников, оспаривание кадастра в комиссии и суде, сроки уплаты до 1 декабря, последствия неуплаты и пени.

О
Оксана Паатова
Член Налоговой палаты РО, 25+ лет в финансах
Опубликовано 12 мая 2026
17 мин чтения

Налог на имущество физических лиц платит каждый собственник квартиры в России. Это федеральный налог, регулируемый главой 32 НК РФ (ст. 399-409), но размер определяется регионами в установленных пределах. С 2020 года все регионы РФ перешли на расчёт по кадастровой стоимости (раньше использовалась инвентаризационная — она была в 5-10 раз ниже). Актуальную кадастровую стоимость своей квартиры можно проверить на Публичной кадастровой карте Росреестра в любой момент.

Для большинства квартир ставка — 0,1% от кадастровой стоимости в год. Типичная двушка 50 м² в Ростове с кадастром около 3 миллионов ₽ облагается налогом ~1 800 ₽/год после применения автоматического вычета за 20 квадратных метров. Это небольшая сумма, но игнорировать её опасно — за неуплату начисляются пени, и при просрочке от 6 месяцев налоговая может подать в суд.

Главное, что нужно понять про этот налог: он считается с кадастровой стоимости, а не с рыночной цены покупки. Это означает: если ваш кадастр завышен — вы платите больше, чем должны. По данным Росреестра, в 2024-2025 годах 35% квартир в Ростовской области имели завышенную кадастровую стоимость на 15-40%. Оспорить её можно — процедура простая для квартир до 10 млн ₽, требует чуть больше усилий для премиум-сегмента.

Эта статья — полный разбор: как считается налог в 2026 году, кто имеет право на льготы, что делать если квартира оформлена на детей, когда и куда платить через Единый налоговый счёт, что произойдёт если не заплатить, и как легально снизить сумму. С реальными примерами и формулами.

Главное за 30 секунд

1 800 — 28 000 ₽
типичный диапазон годового налога для квартир в Ростове
1 800 ₽ — стандартная двушка 50 м² (кадастр 3 млн). 28 000 ₽ — премиум-трёшка 110 м² в Центре (кадастр 22 млн). Большинство покупателей платят 2 000-5 000 ₽/год.
Ставки налога на имущество физлиц 2026
Сравнение ставок по типам недвижимости. Большинство квартир облагаются 0,1%.
Ставки налога на имущество физлиц 2026 Квартира, комната, дом (стандарт) 0.1% Гараж, машино-место 0.1% Премиум-квартира (кадастр >300 млн) 0.5% Нежилые помещения (офис, магазин) 2%
Квартира, комната, дом (стандарт): Базовая ставка для жилых помещений. Применяется ко всем квартирам с кадастром до 300 млн ₽.
Гараж, машино-место: Один объект каждого типа на собственника
Премиум-квартира (кадастр >300 млн): Региональная ставка от 0,5% до 1%. В Ростове — 0,5%, в Москве — 1%.
Нежилые помещения (офис, магазин): Коммерческое использование. Независимо от стоимости.

Формула расчёта 2026

До 2020 года в разных регионах действовали разные базы (инвентаризационная или кадастровая). С 2020-го везде — только кадастр. С 2024-2025 завершился переходный период с понижающими коэффициентами — теперь налог считается полной формулой.

Пример расчёта (типичная двушка)

Квартира 52 м² в Северном районе Ростова. Кадастровая стоимость — 3 250 000 ₽. Один собственник, владеет весь год.

Шаг Расчёт Сумма
Кадастровая стоимость 1 м² 3 250 000 / 52 62 500 ₽
Вычет (20 м²) 62 500 × 20 1 250 000 ₽
Налоговая база 3 250 000 − 1 250 000 2 000 000 ₽
Ставка 0,1% —
Налог за год 2 000 000 × 0,001 2 000 ₽
Свой расчёт
Калькулятор стоимости владения квартирой
Введите площадь, кадастровую стоимость и срок владения — увидите налог на имущество + ЖКХ + капремонт + амортизация за 1, 5, 10 лет.

Кадастровая стоимость — где узнать

Кадастровая стоимость — это публичные данные, доступные каждому. Знать её свою свою квартиру нужно для двух целей: рассчитать налог и проверить нет ли завышения.

Что такое кадастровый номер и где его найти

Кадастровый номер — уникальный 14-значный идентификатор объекта недвижимости, например 61:55:0010117:1234. Его можно найти:

  • В выписке ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
  • В свидетельстве о праве собственности (если у вас старое до 2016 года)
  • В договоре купли-продажи (если в нём указан)
  • На публичной кадастровой карте — по адресу

Ставки налога 0,1-2%

Размер ставки зависит от типа недвижимости и её стоимости. Регионы могут немного варьировать в установленных федеральным законом пределах.

Тип объекта Ставка Условия
Квартира, комната, доля в квартире 0,1% Стандартная ставка для жилых помещений
Жилой дом, дача 0,1% Включая хозпостройки до 50 м²
Гараж, машино-место 0,1% Один объект каждого типа на собственника
Недостроенное жильё 0,1% Если планируется как жилое помещение
Квартира стоимостью свыше 300 млн ₽ 0,5-1% Регион устанавливает ставку. Например, Москва — 1%, Ростов — 0,5%
Нежилое помещение коммерческого назначения 2% Офис, магазин, склад — независимо от стоимости
Прочие объекты (земля под ИЖС и пр.) 0,5% Уточнять в местной налоговой

7 категорий льготников

Льгота — полное освобождение от налога на ОДИН объект каждого типа (одна квартира, один дом, один гараж и т.д.). Если у пенсионера 2 квартиры — освобождается более дорогая по выбору налогоплательщика.

Категория Что нужно для подтверждения
Пенсионеры (все, включая работающих) Пенсионное удостоверение или справка ПФР
Инвалиды I и II групп Справка МСЭ об установлении группы инвалидности
Инвалиды с детства, дети-инвалиды Справка МСЭ + свидетельство о рождении (для детей)
Многодетные родители (3+ детей до 18 лет) Удостоверение многодетной семьи или справки о составе
Ветераны боевых действий, участники ВОВ Удостоверение ветерана
Военнослужащие + члены семей погибших Справка из военкомата или военный билет
Лица предпенсионного возраста (за 5 лет до пенсии) Справка из ПФР о праве на пенсию

Дети и доли — кто платит

Если квартира оформлена на ребёнка (полностью или в долях через маткапитал) — налог начисляется на ребёнка, но платит законный представитель (родитель или опекун).

Сценарий 1
Маткапитал → доли детям
  • После использования маткапитала по закону требуется выделить доли всем членам семьи (минимум 1/4 на каждого)
  • У каждого члена семьи возникает свой налог пропорционально доле
  • Налог на детские доли платят родители из своего бюджета
  • Иногда выгоднее оформить квартиру только на мужа/жену (без выделения), если есть риск 50% льгот у одного из супругов
Кому подходит
Самый частый случай в семьях с детьми 2018+
Сценарий 2
Квартира подарена ребёнку
  • Бабушка-дедушка подарили квартиру внуку — ребёнок становится 100% собственником
  • Налог идёт на ребёнка от его имени, в его личный кабинет на Госуслугах (если открыт)
  • Платит родитель/опекун из своего бюджета — это не считается доходом для НДФЛ
  • Льготы по возрасту не действуют — детская доля облагается на общих основаниях
Кому подходит
Реже, но встречается при семейных дарениях
Связанный гайд
Маткапитал и ипотека — как выделять доли
Когда обязательно выделять доли, сколько и как это влияет на будущий налог + продажу квартиры.

Когда и куда платить

С 2023 года все имущественные налоги физлиц (на имущество, землю, транспорт, НДФЛ) платятся через Единый налоговый счёт (ЕНС). Это упрощает процесс — одна сумма за всё.

4 шага оплаты налога на имущество 2026
От получения уведомления до подтверждения оплаты через Единый налоговый счёт (ЕНС)
1
Получите уведомление от ФНС
В ЛК на nalog.gov.ru с расчётом налога и реквизитами ЕНС
Август-сентябрь
2
Проверьте сумму и срок
Сверьте кадастровую стоимость на pkk.rosreestr.ru, срок оплаты — 1 декабря
5 минут
3
Оплатите через ЕНС
ЛК nalog.gov.ru банковской картой, или через Госуслуги, или в банке по реквизитам ЕНС
5 минут
4
Получите подтверждение
Сумма распределяется по налогам в ЕНС автоматически, подтверждение в ЛК
1-3 рабочих дня
Общий срок: 15-30 минут (один раз в год)

Если не платить — последствия

Сколько в реальности растёт сумма

Период просрочки Начисленные пени (на налог 3 000 ₽) Итого к уплате
1 месяц ~63 ₽ 3 063 ₽
6 месяцев ~378 ₽ 3 378 ₽
1 год ~756 ₽ 3 756 ₽
2 года (суд + приставы) ~1 512 ₽ + 1 000 ₽ судрасходы + 500 ₽ исполнсбор 6 012 ₽
3 года (срок давности взыскания) налог становится недействительным 0 ₽ (но история в ЛК остаётся)

Как оспорить кадастровую стоимость

Если ваш кадастр существенно завышен (на 15-40% выше рыночной цены) — налог переплачиваете. Оспорить можно двумя путями.

Путь 1
Через комиссию Росреестра
  • Быстрее: 30-60 дней
  • Бесплатно (госпошлина 0 ₽)
  • Нужна оценка независимого оценщика (15-30 тыс ₽)
  • Эффективно если переоценка явная — обычно на 30%+ выше рыночной
Кому подходит
Первый шаг — попробуйте сначала
Путь 2
Через суд (если комиссия отказала)
  • Сложнее: 6-12 месяцев
  • Госпошлина 300 ₽ + услуги юриста 30-60 тыс ₽
  • Нужна судебная экспертиза за счёт истца, потом возмещается из бюджета
  • Эффективно если разница существенная (≥40%) и сумма налога окупает усилия
Кому подходит
Только для премиум-квартир с налогом 30 тыс+/год

5 способов снизить налог легально

Свой расчёт
Калькулятор: реальная стоимость владения
Налог на имущество + ЖКХ + капремонт + амортизация — полная картина расходов за 1, 5 или 10 лет.

Типичные ошибки и спорные ситуации

  1. Платят за «прошлогодний» кадастр. Кадастровая стоимость берётся на 1 января налогового года. Если в марте 2025 квартира была переоценена (стала ниже), за весь 2025 налог считается всё равно по январской оценке. Снижение учтётся только в налоге за 2026.
  2. Не активируют ЛК на nalog.ru. С 2026 года уведомления почтой не отправляются по умолчанию. Если не активирован ЛК — уведомление потеряно, налог начисляется, пени растут. Решение — зарегистрироваться (бесплатно, через Госуслуги или в любой ИФНС).
  3. Путают налог на имущество с НДФЛ от продажи. Налог на имущество — каждый год за владение. НДФЛ — единоразово при продаже до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет). Это разные налоги.
  4. Не подают заявление на льготу. С 2018 года льгота должна применяться автоматически — но ФНС не всегда знает о статусе. Особенно частая ошибка у недавно вышедших на пенсию (статус ещё не передан в ФНС).
  5. Платят дважды — налог и через ипотечный платёж. Иногда банки включают «налог на имущество» в платёж по ипотеке. Это нелегально и неправильно — налог платит ТОЛЬКО собственник напрямую в ФНС. Если банк требует — это страховка или другой платёж, уточняйте.
Связанный гайд
Налоговый вычет 260 000 ₽ при покупке квартиры
Этот гайд — про НАЛОГ за владение. При покупке вы можете ВЕРНУТЬ 260 000 ₽ НДФЛ — отдельная процедура.
Связанная задача
Налог с продажи квартиры — калькулятор НДФЛ
Когда платить 13% при продаже, как уменьшить базу (вычет 1 млн ₽ или учёт расходов), минимальный срок для 0% — 3 или 5 лет.
Что делать дальше

Готовы оспаривать или нужна помощь с расчётами?

Если ваш кадастр явно завышен (на 30%+) или нужно правильно оформить льготу с возвратом за прошлые годы — закажите часовую консультацию у Оксаны (член Налоговой палаты РО).

Консультация эксперта — 1490 ₽ →
60 минут с разбором вашей ситуации и планом действий
Калькулятор стоимости владения →
Полная картина расходов на квартиру с налогом включительно
Главный гайд по покупке →
Как налог на имущество вписывается в общий процесс покупки

Частые вопросы

Зависит от кадастровой стоимости. Типичная двушка в Ростове 50 м² с кадастром ~3 млн ₽: налог = 3 000 000 × 0,1% − вычет за 20 м² (~1,2 млн ₽) × 0,1% = 1 800 ₽/год. Для премиум-квартиры с кадастром 8 млн ₽ налог уже 6 800 ₽/год. Уточнить точную сумму можно в личном кабинете на nalog.ru — там автоматически рассчитывается и выводится в уведомлении.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет. В крупных городах (включая Ростов) — каждые 3 года. Последняя массовая оценка по Ростовской области — 2023 год, следующая ожидается в 2026. Между переоценками значения индексируются на инфляцию, но не пересчитываются полностью.
Нет. Льгота даётся на один объект каждого типа: одну квартиру, один жилой дом, один гараж, одну хозпостройку до 50 м², одно недостроенное жилое помещение. Если у пенсионера 2 квартиры — льгота применяется к более дорогой (выгоднее налогоплательщику). Управлять выбором можно через уведомление в ИФНС.
Прямого штрафа нет. Начисляются пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. При ключевой 21% пени = ~0,07% от суммы налога в день, или ~25% годовых. На налог 5 000 ₽ за год просрочки — добавится ~1 250 ₽. Через 6 месяцев неуплаты ФНС вправе подать в суд, через 1 год — приставы могут взыскать со счёта или удержать с зарплаты.
Нет, пропорционально месяцам владения. Формула: годовой налог × (полные месяцы владения / 12). Месяц считается полным, если право собственности возникло до 15 числа этого месяца. Например, купили квартиру 10 января — за январь платите как за полный месяц. Купили 20 января — январь не учитывается, платите за 11 месяцев.
Строго с кадастровой стоимости, утверждённой Росреестром. Цена покупки/продажи на это никак не влияет. Если купили за 6 млн, а кадастр 4 млн — налог считается с 4 млн (вы в выигрыше). Если купили за 4 млн, а кадастр 6 млн — налог с 6 млн (есть смысл оспорить).
Да, можно. На сайте nalog.ru или через Госуслуги в платёжке указывается ИНН плательщика налога (родителя), но фактическая оплата может производиться с любого банковского счёта. Назначение платежа автоматически привяжет сумму к правильному налогоплательщику. Это удобно когда родители пожилые и не пользуются онлайн-сервисами.
Да, налог распределяется пропорционально долям. У каждого собственника свой расчёт с учётом своих льгот (если есть). Доля несовершеннолетнего ребёнка налогом облагается, но платит родитель (или законный представитель). Дети-собственники не имеют права на льготы по возрасту — только если входят в льготную категорию (инвалид, многодетная семья).

Источники и официальные документы

Расчёты в статье опираются на действующие нормативные акты. Перед оплатой налога или оспариванием кадастра сверяйтесь с актуальными редакциями — налоговое законодательство меняется ежегодно.

Оксана Паатова
Об авторе
Оксана Паатова
Эксперт по налогам и финансам сделок

25 лет в финансах и бухгалтерском учёте, член Налоговой палаты Ростовской области. Курирует налоговый кластер материалов Realist. Эта статья проверена консультацией налогового инспектора ИФНС по Ростовской области в мае 2026 года.

Понравилось?
Поделитесь с друзьями
@realist_rostov
Подбор района Заявка